«Wir streben stets nach dem perfekten Match»

Karin Hochuli leitet die Vermarktung des Badener Immobilienunternehmens Markstein AG. Im Interview spricht sie über knappen Wohnraum, digitalisierte Wohnungsbesichtigungen und das Bauen der Zukunft.

Interview: Daniel Zobrist und Stephan Santschi Bilder: zVg.

Karin Hochuli vom Immobilienunternehmen Markstein AG in Baden setzt sich für Wohneigentum für jedermann ein.

Welches war in den letzten Jahren die grösste Veränderung im Immobilien-Markt? Karin Hochuli: Grundsätzlich sind Immobilien ein wichtiges Gut, in das man gerne investiert. Den Makler braucht es, um die Objekte zu platzieren, um zwischen Anbieter und Käufer Vertrauen zu schaffen und um die richtigen Verkaufspreise zu eruieren. Während der Coronazeit hat sich dies jedoch vorübergehend verändert. Es waren sehr viele Objekte auf dem Markt, die oft in Eigenregie verkauft wurden, weil die Nachfrage gross war. Mittlerweile hat sich der Markt aber wieder beruhigt.

Weshalb war das so? Die Leute mussten zu Hause bleiben, konnten nicht in die Ferien, deshalb setzte man sich stärker mit dem eigenen Zuhause und dem schönen Wohnen auseinander. Zudem war das Zinsniveau auf einem anderen Level als heute.

Markstein deckt den ganzen Lebenszyklus einer Liegenschaft ab. Was zeichnet euch aus? Wir sind einer der grössten Immobilienvermarkter von Neubauprojekten im Kanton Aargau und Zürich. Wir haben das Knowhow, um ein Projekt von der grünen Wiese bis zur Fertigstellung zu begleiten. Wir kennen die Zielgruppen, ihre Bedürfnisse und wie sie wohnen möchten.

Wie möchten die Menschen heute wohnen? Menschen im Alter zwischen 20 und 35 mieten Neubauwohnungen. Die 35- bis 55-Jährigen sind eher die Käufer von Einfamilienhäusern, ab 55 bis 80 wird verkauft. Ein klassisches Beispiel ist das Einfamilienhaus. Nachdem die Kinder ausgezogen sind, begleiten wir die Eltern beim Verkauf und anschliessendem Kauf einer Neubauwohnung, während das Einfamilienhaus von einer jungen Familie bezogen wird. Wir streben stets nach dem perfekten Match und bieten Immobilien in jedem Preissegment an. Bestandesliegenschaften, die nicht vergoldet sind, Wohneigentum für jedermann. Darauf sind wir stolz.

Werden Einfamilienhäuser schneller freigegeben als früher? Der Trend geht in Richtung Fluktuation, ja. Die Aufgabe des Hauses wird häufiger schon zwischen 65 und 80 initiiert. Diese Menschen bedanken sich danach bei uns, weil sie froh sind, dass sie loslassen konnten. Sie fühlen sich freier in einer Wohnung, ohne Garten, ohne Treppe, sie müssen nichts mehr am Haus sanieren, zumal die Kinder oft nicht daran interessiert sind. In diesem Markt wünschen wir uns noch mehr Bewegung. Wir können jenen, die ihr Haus verkaufen, das Leben erleichtern.

In den Medien ist zu vernehmen, dass die verfügbare Fläche für neuen Wohnraum sinkt. Die Leute wollen im Bezirk Baden und Raum Zürich wohnen, weil die Gegend in Sachen Infrastruktur und Lebensqualität viel bietet. Allerdings gibt es fast keine freien Parzellen mehr. Wir betreuen auch die Erstvermietung von Wohnungen, und hier ist die Nachfrage so gross, wie wir sie vorher nur aus Zürich kannten. Sehen Sie den Akara Tower in Baden. Alle 150 Wohnungen sind vor Bezug vermietet, ohne dass man sie besichtigen konnte. Wir präsentierten sie anhand unserer Online-Vermarktungstools.

Wie funktioniert dies? Beim Akara Tower in Baden war es für die Leute schwer vorstellbar, wie zum Beispiel die Sicht im 16. Stock ist. Mit Drohnen zeichneten wir jeden Blickwinkel auf und hinterlegten die Videos auf der Website. In einem anderen Projekt in Untersiggenthal führten wir derweil virtuell durch die Wohnungen. Wenn man es sich anhand des Grundrissplans nicht vorstellen kann, hilft es enorm, Wohnzimmer, Küche und Badezimmer auf diese Weise zu sehen.

Generell hält die Digitalisierung in der Immobilien-Branche Einzug. Stimmt. Der Kunde muss nicht mehr von Hand ein Bewerbungsformular ausfüllen, sondern kann sich online bewerben. Anstatt die Referenzen beim Arbeitgeber und der Verwaltung telefonisch einzuholen und die Leute aus ihrer Arbeit zu reissen, tun wir dies nun per E-Mail. Mit den Interessenten kommunizieren wir online im Chat, junge Leute sind nicht mehr so telefonfreudig.

Wie handhaben Sie es mit älteren Semestern, die weniger mit der Digitalisierung vertraut sind? Mit ihnen sprechen wir am Telefon oder laden sie zu uns ins Büro ein. Unser Team bietet in jeder Hinsicht gerne Hilfestellung und unterstützt vor Ort.

Themenwechsel: Wie geht ihr bei der Schätzung von Häusern vor? Wir schauen uns das Gebäude mit allen Räumen vor Ort mit dem Kunden an, erfassen die Substanz und was renoviert worden ist. Zur Bewertung nutzen wir verschiedene Tools, sammeln Informationen zu laufenden Inseraten oder Transaktionen, welche zur Verfügung stehen. Am Ende spuckt das System einen Wert aus, wie es «Eurotax» bei Autos macht. Zudem machen wir eine Rückwärtsrechnung. Wir berechnen den Neuwert inkl. der Landkosten und ziehen allfällige Sanierungskosten ab. Daraus resultiert der Realwert. Unser Mehrwert ist die grosse Erfahrung der letzten 20 Jahre und ein Vermarktungsteam, das in der Region verankert ist.

Was heisst das konkret? Wir sind täglich auf den gängigen Immobilien-Portalen unterwegs und wissen, zu welchen Preisen die Immobilien verkauft werden, weil wir solche Transaktionen in unserem Marktgebiet selbst durchführen.

Hilft die Digitalisierung auch bei der Renovierung? Ja, wobei der Wohnraum nicht digital renoviert auf dem Markt präsentiert wird. Vielmehr zeigen wir den Ist-Zustand und was es bedeuten würde, wenn man die Wand weiss streicht und die Decke nicht mehr dunkel ist. Oder wenn das Fenster ein Schiebeglas anstelle von Sprossen hat. Wir spielen mit der Einrichtung, zeigen etwa die Schönheit von Naturafloor bei der Badzimmer-Sanierung. Wir vermitteln das Potenzial und eine Vorstellung, wie die Wohnung aussehen könnte.

Wie leistet ihr einen Beitrag zur Nachhaltigkeit? Mit unserer Unternehmensphilosophie. Bei einer Areal-Überbauung oder Erstvermietungsprojekten empfehlen wir Zertifizierungen, die über den Minergie-Standard hinausgehen, wie etwa ESG-Richtlinien. Besitzt jemand ein Haus, zeigen wir auf, dass eine Renovation eine Option wäre. Oder dass man auf dem Grundstück ein Gebäude mit mehreren Einheiten planen könnte. Studien zeigen, dass wir in Zukunft vermehrt in die Höhe bauen müssen. In gewissen Regionen wie Baden werden die Baulandreserven knapp. Die Zukunft gehört deshalb nicht nur dem Einfamilienhaus.

Sondern? Beispielsweise Wohnsiedlungen mit Gemeinschaftsräumen oder mit betreutem Wohnen als Mehrwert. Wenn man sich beim Bauen Mühe gibt, kriegt man es auch mit der Privatsphäre hin. Damit treffen wir den Zahn der Zeit, sowohl bei älteren Menschen als auch jungen Familien, die kaum bezahlbaren Wohnraum finden, wenn sie nicht eineinhalb Stunden Arbeitsweg auf sich nehmen wollen.